面對(duì)不同的城市環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，要有不同的方法論。
近年來(lái)，隨著一、二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地、融資的難度在日益變大，而且市場(chǎng)受宏觀政策及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響極易出現(xiàn)較大波動(dòng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)愈來(lái)愈呈現(xiàn)出梯次開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，即上線城市的開(kāi)發(fā)商向下線城市轉(zhuǎn)移，如一線向二線、二線向三線、三線向四線等。
相較于一、二線城市，三線以下城市的發(fā)展情況、市場(chǎng)環(huán)境等各項(xiàng)因素均不盡相同，因此在具體的操盤(pán)手法上也是差距極大。
一、三線以下城市概論
【城市級(jí)別劃分】
在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，根據(jù)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活水平、購(gòu)買(mǎi)力水平以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，國(guó)內(nèi)的所有城市基本可作如下分類：
1、一線城市：行政級(jí)別最高、城市最發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)最繁榮、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最成熟、最先進(jìn)的城市，國(guó)內(nèi)公認(rèn)的就四個(gè)——北京、上海、廣州和深圳；
2、二線城市：經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、發(fā)展較為成熟的省會(huì)城市、省級(jí)單列市以及沿海開(kāi)放城市，如天津、杭州、成都、沈陽(yáng)、西安、重慶、濟(jì)南、青島、大連等；
3、三線城市：不發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和各省市自治區(qū)的地級(jí)城市，如呼和浩特、貴陽(yáng)、南昌、煙臺(tái)、淄博（張店區(qū)）等；
4、四線城市：常規(guī)的縣級(jí)市及縣城，部分極為個(gè)別的大型鎮(zhèn)級(jí)城市也包含在內(nèi)。
本文所要重點(diǎn)研析的是相對(duì)落后的地級(jí)市和常規(guī)意義上的縣級(jí)市及縣城，為方便行文，以下簡(jiǎn)稱“小城市”。
【小城市特點(diǎn)】
1、目前全國(guó)人口廣泛呈現(xiàn)出梯級(jí)層次性流動(dòng)的特點(diǎn)。即下線城市的人口向上線城市遷移，即四線城市及周邊郊縣人口向三線城市遷移——三線城市人口向二線城市遷移——二線城市人口向一線城市遷移。
2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)往往比較單一，通常情況是某一產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)的主導(dǎo)。
3、消費(fèi)水平呈現(xiàn)20/80法則。小城市的消費(fèi)水平呈現(xiàn)出異常突出的20/80法則，特別是在中高端消費(fèi)領(lǐng)域。80%的消費(fèi)來(lái)自那20%的經(jīng)濟(jì)收入較高者。
4、政企關(guān)系密切。
二、三線以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
【市場(chǎng)成熟度較低】
受政策、經(jīng)濟(jì)總量以及市場(chǎng)化水平的影響，小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，住宅商品化水平不高，居住水平較低，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，缺少新的開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識(shí)差。
【市場(chǎng)容量小】
小城市規(guī)模普遍較小，人口一般在10-50萬(wàn)之間，市場(chǎng)容量有限。一個(gè)總量超過(guò)10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目經(jīng)常可以占到很大的市場(chǎng)份額。
【消費(fèi)力弱】
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量有限，消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)守舊保守，對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的消費(fèi)非常謹(jǐn)慎，消化能力弱。
【行政影響明顯】
在小城市的建設(shè)與發(fā)展中，當(dāng)?shù)卣缪莸慕巧浅鞘羞\(yùn)營(yíng)規(guī)則的制定者與指揮者。而地方政策往往產(chǎn)生“一屆領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)思路”的局面，每屆政府的更替對(duì)城市發(fā)展與建設(shè)思路的連續(xù)性也會(huì)造成一定的影響。
在上屆領(lǐng)導(dǎo)決定城市往西發(fā)展時(shí)你拿了項(xiàng)目，很可能新領(lǐng)導(dǎo)決定換個(gè)方向發(fā)展。這對(duì)項(xiàng)目的影響是不可低估的，最保險(xiǎn)的方法是將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。
【價(jià)格敏感度高】
在小城市中，價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的因素，屬于典型的“價(jià)格型市場(chǎng)”，在考慮完價(jià)格的因素之后，消費(fèi)者才會(huì)考慮諸如地段、配套、戶型、物業(yè)等其他方面的因素。
如果是一個(gè)沒(méi)有重要產(chǎn)業(yè)支撐的城市，價(jià)格上揚(yáng)很難，往往是從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)到售罄，房?jī)r(jià)的漲幅普遍較小。
【期房難賣(mài)】
小城市的老百姓對(duì)看不見(jiàn)、摸不著的東西是持有較大疑慮的，崇尚眼見(jiàn)為實(shí)的原則。
【投資客較少】
小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是以本地自住需求為主，投資的情況比較少見(jiàn)。
【“名片”式住宅項(xiàng)目曾風(fēng)靡一時(shí)】
此類住宅項(xiàng)目的最大特點(diǎn)就是做成全城最高檔的住宅小區(qū)，將城里最有權(quán)和最有錢(qián)的金字塔尖人士一網(wǎng)打盡，制造小“富人區(qū)”。眾多一、二線城市的開(kāi)發(fā)商第一次到小城市做項(xiàng)目，大都走上這條路子。
目前，這陣風(fēng)基本已將小城市刮了一遍。
【以配套商業(yè)為主要贏利點(diǎn)】
幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，以商業(yè)部分為盈利重點(diǎn)。有得城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象，即臨街住宅已經(jīng)蓋好、售罄，但里面的還沒(méi)動(dòng)。
小城市人民對(duì)沿街獨(dú)立商鋪情有獨(dú)鐘，只要位置不是太偏僻，都能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。
【訂單式開(kāi)發(fā)】
一些重要部門(mén)（稅務(wù)、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位的團(tuán)體訂購(gòu)就能消化掉數(shù)量較大的房源。
【規(guī)模制勝】
在10幾萬(wàn)㎡就算得上大盤(pán)的城市里，憑借規(guī)模能夠爭(zhēng)取到很多優(yōu)惠政策，甚至是打包式的優(yōu)惠政策。
【成本低】
在小城市搞開(kāi)發(fā)，綜合成本較低，包括土地成本、建安成本、配套成本、稅收成本以及人力成本、管理成本等。
【后續(xù)拿地相對(duì)容易】
本條特別是指那些已經(jīng)在當(dāng)?shù)爻晒\(yùn)作過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。
三、三線以下城市營(yíng)銷(xiāo)法則
【客戶篇】
小城市的客戶構(gòu)成比較簡(jiǎn)單，主要分五類：
1、公務(wù)員與事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；
2、私營(yíng)企業(yè)主；
3、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當(dāng)?shù)刂е云髽I(yè)的干部職工；
4、外地經(jīng)商、務(wù)工人員；他們選擇在家鄉(xiāng)買(mǎi)房置業(yè)，或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時(shí)的落腳點(diǎn)；
5、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。
【產(chǎn)品篇】
1、從建筑形態(tài)看，小城市的住宅項(xiàng)目仍以多層板樓最受歡迎；
2、占有稀缺資源的別墅、類別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品；
3、近年來(lái)隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購(gòu)房者開(kāi)始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多小城市基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過(guò)度的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場(chǎng)的主流。
4、從戶型來(lái)看，小城市戶型的需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對(duì)主流向中小三室和兩居室過(guò)度；二居室的戶型一般在80-100㎡左右，三室戶型面積則在110-130㎡左右。
產(chǎn)品是決定小城市項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，入市前，必須深入研究市場(chǎng)的需求特征，以迎合市場(chǎng)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。
【操盤(pán)篇】
1、辨清該城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、樓市發(fā)展階段以及自身地塊稟賦，先給自己的項(xiàng)目定出一個(gè)最適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)角色，不同的整體定位絕對(duì)是不同的操盤(pán)手法；總共四種類型，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者、市場(chǎng)跟隨者和市場(chǎng)利基者；
2、不做第一，就做唯一。小城市不大，務(wù)必要找出自己項(xiàng)目中獨(dú)一無(wú)二或最稀缺的資源，例如教育社區(qū)、溫泉社區(qū)、公園社區(qū)等；通常，我們?cè)诟鱾€(gè)小城市做項(xiàng)目，基本都是以“第一人居社區(qū)”、“第一大盤(pán)”等概念高調(diào)入市；
3、眼見(jiàn)為實(shí)和身臨其境才是最高的營(yíng)銷(xiāo)境界和操盤(pán)思路；小城市不大認(rèn)期房，最好用現(xiàn)房說(shuō)話，在前期良好的工地環(huán)境、熱火朝天的施工現(xiàn)場(chǎng)和一定的工程進(jìn)度對(duì)于客戶的吸引、掌控、穩(wěn)定起著決定性作用；最理想的情況，就是在部分工程進(jìn)度達(dá)到3層甚至封頂?shù)臅r(shí)候再開(kāi)盤(pán)；同時(shí)，樓盤(pán)工程進(jìn)度也是宣傳的重點(diǎn)內(nèi)容；
4、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，事半功倍；在一個(gè)小城市里能夠舉辦幾場(chǎng)數(shù)百人、上千人的活動(dòng)，那是非常震撼人心的，尤其是認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)等現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售等活動(dòng)，越熱鬧越能煽動(dòng)眾人的情緒，房子賣(mài)得越好、越貴；開(kāi)盤(pán)前一定要準(zhǔn)備多套價(jià)格表，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)換；
5、價(jià)格策略要謹(jǐn)慎；不要去觸碰消費(fèi)者的心理上限，低開(kāi)高走絕對(duì)是最安全的定價(jià)策略；同時(shí)，小城市里關(guān)系客戶非常多，盡可能在定價(jià)上預(yù)留出讓利空間；
6、一定要高度重視人際傳播與客帶客；越是小城市，口碑效應(yīng)越顯著，一定要主動(dòng)去制造好的口碑，充分利用小城市里人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，利用人際傳播原理為項(xiàng)目爭(zhēng)取有利條件，把樓盤(pán)的信息通過(guò)政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，比如拿著建筑方案往各政府部門(mén)跑，請(qǐng)他們提意見(jiàn)，最好是發(fā)展出一批“意見(jiàn)領(lǐng)袖”；再比如決不可忽視的“親朋購(gòu)房的扎堆現(xiàn)象”；
7、媒介策略求實(shí)效；大城市里的地產(chǎn)推廣核心媒體——報(bào)紙到了小城市里基本無(wú)用武之地，徹底成了從屬性和品牌性媒介；派單（到當(dāng)?shù)刈詈玫馁?gòu)物場(chǎng)所、中午放學(xué)時(shí)學(xué)校的門(mén)前、趕集的集市）、宣傳車(chē)（跑的時(shí)候帶上兩個(gè)派單員，捎帶派單）、過(guò)街條幅、視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)的戶外是最行之有效的信息傳播途徑，其他如電視臺(tái)字幕、區(qū)間路線的車(chē)身、短信等也是必不可少的補(bǔ)充型媒介；
8、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，制造轟動(dòng)性的全方位立體營(yíng)銷(xiāo)效果；典型操作手法就是選擇某一周期，用飽和傳播的方式將項(xiàng)目的廣告鋪滿那個(gè)小城；
9、廣告創(chuàng)意和形式要尊重當(dāng)?shù)厝说膶徝懒?xí)性和接受能力，不能犯忌；
10、操作小城項(xiàng)目必須密切關(guān)注土地招拍掛行情，適時(shí)將地價(jià)與我們的售價(jià)掛鉤；若得到諸如將有大盤(pán)入市等不利的消息，更要及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。
11、重視現(xiàn)場(chǎng)包裝，現(xiàn)場(chǎng)是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和促進(jìn)成交的關(guān)鍵所在；
12、充分利用小城市的商業(yè)場(chǎng)所；例如在當(dāng)?shù)刂饕纳虉?chǎng)設(shè)置展示廳，配備銷(xiāo)售人員講解，整合部分沿街中小店鋪，將其發(fā)展成“業(yè)余推銷(xiāo)員”，成交一套□百元；
13、重視物料的力量，參見(jiàn)< 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 細(xì)節(jié)談>。
【銷(xiāo)售篇】
1、銷(xiāo)售控制是難點(diǎn)。既要保證銷(xiāo)售進(jìn)度，又要防止好房源過(guò)早出手。小城市的人有時(shí)比較固執(zhí)，可考慮通過(guò)進(jìn)一步拉大暢銷(xiāo)房源與次等房源之間的差價(jià)來(lái)促進(jìn)。
2、銷(xiāo)售節(jié)奏一定要機(jī)動(dòng)靈活，應(yīng)根據(jù)具體的客戶需求情況做出靈活的變動(dòng)；例如在銷(xiāo)售情況日趨火熱的情況下應(yīng)采取不斷小幅加價(jià)的措施，令客戶產(chǎn)生恐慌心理；
3、人員管理，在小城市操盤(pán)要合力搭配銷(xiāo)售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行至關(guān)重要，小城市項(xiàng)目后期操作成敗的關(guān)鍵要素就在于執(zhí)行，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)提高的務(wù)必要緊抓不放；
4、付款方式要靈活，小城市除了一次性和按揭外，還要有分期付款，當(dāng)然要控制在交房之前收回95％以上，減少后期追款的麻煩；
5、銷(xiāo)售說(shuō)辭的地方性；糅合“當(dāng)?shù)卣Z(yǔ)言”，并多用數(shù)據(jù)；了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和忌諱，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；
6、建立客戶資料庫(kù)，并要教育、鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員培養(yǎng)自己的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。
在三線以下的小城市，中小地產(chǎn)商其實(shí)擁有巨大的發(fā)展空間，只要你策略正確、執(zhí)行有力。
近年來(lái)，隨著一、二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地、融資的難度在日益變大，而且市場(chǎng)受宏觀政策及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響極易出現(xiàn)較大波動(dòng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)愈來(lái)愈呈現(xiàn)出梯次開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，即上線城市的開(kāi)發(fā)商向下線城市轉(zhuǎn)移，如一線向二線、二線向三線、三線向四線等。
相較于一、二線城市，三線以下城市的發(fā)展情況、市場(chǎng)環(huán)境等各項(xiàng)因素均不盡相同，因此在具體的操盤(pán)手法上也是差距極大。
一、三線以下城市概論
【城市級(jí)別劃分】
在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，根據(jù)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活水平、購(gòu)買(mǎi)力水平以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，國(guó)內(nèi)的所有城市基本可作如下分類：
1、一線城市：行政級(jí)別最高、城市最發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)最繁榮、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最成熟、最先進(jìn)的城市，國(guó)內(nèi)公認(rèn)的就四個(gè)——北京、上海、廣州和深圳；
2、二線城市：經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、發(fā)展較為成熟的省會(huì)城市、省級(jí)單列市以及沿海開(kāi)放城市，如天津、杭州、成都、沈陽(yáng)、西安、重慶、濟(jì)南、青島、大連等；
3、三線城市：不發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和各省市自治區(qū)的地級(jí)城市，如呼和浩特、貴陽(yáng)、南昌、煙臺(tái)、淄博（張店區(qū)）等；
4、四線城市：常規(guī)的縣級(jí)市及縣城，部分極為個(gè)別的大型鎮(zhèn)級(jí)城市也包含在內(nèi)。
本文所要重點(diǎn)研析的是相對(duì)落后的地級(jí)市和常規(guī)意義上的縣級(jí)市及縣城，為方便行文，以下簡(jiǎn)稱“小城市”。
【小城市特點(diǎn)】
1、目前全國(guó)人口廣泛呈現(xiàn)出梯級(jí)層次性流動(dòng)的特點(diǎn)。即下線城市的人口向上線城市遷移，即四線城市及周邊郊縣人口向三線城市遷移——三線城市人口向二線城市遷移——二線城市人口向一線城市遷移。
2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)往往比較單一，通常情況是某一產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)的主導(dǎo)。
3、消費(fèi)水平呈現(xiàn)20/80法則。小城市的消費(fèi)水平呈現(xiàn)出異常突出的20/80法則，特別是在中高端消費(fèi)領(lǐng)域。80%的消費(fèi)來(lái)自那20%的經(jīng)濟(jì)收入較高者。
4、政企關(guān)系密切。
二、三線以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
【市場(chǎng)成熟度較低】
受政策、經(jīng)濟(jì)總量以及市場(chǎng)化水平的影響，小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，住宅商品化水平不高，居住水平較低，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，缺少新的開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識(shí)差。
【市場(chǎng)容量小】
小城市規(guī)模普遍較小，人口一般在10-50萬(wàn)之間，市場(chǎng)容量有限。一個(gè)總量超過(guò)10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目經(jīng)常可以占到很大的市場(chǎng)份額。
【消費(fèi)力弱】
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量有限，消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)守舊保守，對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的消費(fèi)非常謹(jǐn)慎，消化能力弱。
【行政影響明顯】
在小城市的建設(shè)與發(fā)展中，當(dāng)?shù)卣缪莸慕巧浅鞘羞\(yùn)營(yíng)規(guī)則的制定者與指揮者。而地方政策往往產(chǎn)生“一屆領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)思路”的局面，每屆政府的更替對(duì)城市發(fā)展與建設(shè)思路的連續(xù)性也會(huì)造成一定的影響。
在上屆領(lǐng)導(dǎo)決定城市往西發(fā)展時(shí)你拿了項(xiàng)目，很可能新領(lǐng)導(dǎo)決定換個(gè)方向發(fā)展。這對(duì)項(xiàng)目的影響是不可低估的，最保險(xiǎn)的方法是將項(xiàng)目在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。
【價(jià)格敏感度高】
在小城市中，價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的因素，屬于典型的“價(jià)格型市場(chǎng)”，在考慮完價(jià)格的因素之后，消費(fèi)者才會(huì)考慮諸如地段、配套、戶型、物業(yè)等其他方面的因素。
如果是一個(gè)沒(méi)有重要產(chǎn)業(yè)支撐的城市，價(jià)格上揚(yáng)很難，往往是從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)到售罄，房?jī)r(jià)的漲幅普遍較小。
【期房難賣(mài)】
小城市的老百姓對(duì)看不見(jiàn)、摸不著的東西是持有較大疑慮的，崇尚眼見(jiàn)為實(shí)的原則。
【投資客較少】
小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是以本地自住需求為主，投資的情況比較少見(jiàn)。
【“名片”式住宅項(xiàng)目曾風(fēng)靡一時(shí)】
此類住宅項(xiàng)目的最大特點(diǎn)就是做成全城最高檔的住宅小區(qū)，將城里最有權(quán)和最有錢(qián)的金字塔尖人士一網(wǎng)打盡，制造小“富人區(qū)”。眾多一、二線城市的開(kāi)發(fā)商第一次到小城市做項(xiàng)目，大都走上這條路子。
目前，這陣風(fēng)基本已將小城市刮了一遍。
【以配套商業(yè)為主要贏利點(diǎn)】
幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，以商業(yè)部分為盈利重點(diǎn)。有得城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象，即臨街住宅已經(jīng)蓋好、售罄，但里面的還沒(méi)動(dòng)。
小城市人民對(duì)沿街獨(dú)立商鋪情有獨(dú)鐘，只要位置不是太偏僻，都能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。
【訂單式開(kāi)發(fā)】
一些重要部門(mén)（稅務(wù)、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位的團(tuán)體訂購(gòu)就能消化掉數(shù)量較大的房源。
【規(guī)模制勝】
在10幾萬(wàn)㎡就算得上大盤(pán)的城市里，憑借規(guī)模能夠爭(zhēng)取到很多優(yōu)惠政策，甚至是打包式的優(yōu)惠政策。
【成本低】
在小城市搞開(kāi)發(fā)，綜合成本較低，包括土地成本、建安成本、配套成本、稅收成本以及人力成本、管理成本等。
【后續(xù)拿地相對(duì)容易】
本條特別是指那些已經(jīng)在當(dāng)?shù)爻晒\(yùn)作過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。
三、三線以下城市營(yíng)銷(xiāo)法則
【客戶篇】
小城市的客戶構(gòu)成比較簡(jiǎn)單，主要分五類：
1、公務(wù)員與事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；
2、私營(yíng)企業(yè)主；
3、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當(dāng)?shù)刂е云髽I(yè)的干部職工；
4、外地經(jīng)商、務(wù)工人員；他們選擇在家鄉(xiāng)買(mǎi)房置業(yè)，或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時(shí)的落腳點(diǎn)；
5、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。
【產(chǎn)品篇】
1、從建筑形態(tài)看，小城市的住宅項(xiàng)目仍以多層板樓最受歡迎；
2、占有稀缺資源的別墅、類別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品；
3、近年來(lái)隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購(gòu)房者開(kāi)始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多小城市基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過(guò)度的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場(chǎng)的主流。
4、從戶型來(lái)看，小城市戶型的需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對(duì)主流向中小三室和兩居室過(guò)度；二居室的戶型一般在80-100㎡左右，三室戶型面積則在110-130㎡左右。
產(chǎn)品是決定小城市項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，入市前，必須深入研究市場(chǎng)的需求特征，以迎合市場(chǎng)為產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。
【操盤(pán)篇】
1、辨清該城市的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、樓市發(fā)展階段以及自身地塊稟賦，先給自己的項(xiàng)目定出一個(gè)最適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)角色，不同的整體定位絕對(duì)是不同的操盤(pán)手法；總共四種類型，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者、市場(chǎng)跟隨者和市場(chǎng)利基者；
2、不做第一，就做唯一。小城市不大，務(wù)必要找出自己項(xiàng)目中獨(dú)一無(wú)二或最稀缺的資源，例如教育社區(qū)、溫泉社區(qū)、公園社區(qū)等；通常，我們?cè)诟鱾€(gè)小城市做項(xiàng)目，基本都是以“第一人居社區(qū)”、“第一大盤(pán)”等概念高調(diào)入市；
3、眼見(jiàn)為實(shí)和身臨其境才是最高的營(yíng)銷(xiāo)境界和操盤(pán)思路；小城市不大認(rèn)期房，最好用現(xiàn)房說(shuō)話，在前期良好的工地環(huán)境、熱火朝天的施工現(xiàn)場(chǎng)和一定的工程進(jìn)度對(duì)于客戶的吸引、掌控、穩(wěn)定起著決定性作用；最理想的情況，就是在部分工程進(jìn)度達(dá)到3層甚至封頂?shù)臅r(shí)候再開(kāi)盤(pán)；同時(shí)，樓盤(pán)工程進(jìn)度也是宣傳的重點(diǎn)內(nèi)容；
4、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，事半功倍；在一個(gè)小城市里能夠舉辦幾場(chǎng)數(shù)百人、上千人的活動(dòng)，那是非常震撼人心的，尤其是認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)等現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售等活動(dòng)，越熱鬧越能煽動(dòng)眾人的情緒，房子賣(mài)得越好、越貴；開(kāi)盤(pán)前一定要準(zhǔn)備多套價(jià)格表，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)換；
5、價(jià)格策略要謹(jǐn)慎；不要去觸碰消費(fèi)者的心理上限，低開(kāi)高走絕對(duì)是最安全的定價(jià)策略；同時(shí)，小城市里關(guān)系客戶非常多，盡可能在定價(jià)上預(yù)留出讓利空間；
6、一定要高度重視人際傳播與客帶客；越是小城市，口碑效應(yīng)越顯著，一定要主動(dòng)去制造好的口碑，充分利用小城市里人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，利用人際傳播原理為項(xiàng)目爭(zhēng)取有利條件，把樓盤(pán)的信息通過(guò)政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，比如拿著建筑方案往各政府部門(mén)跑，請(qǐng)他們提意見(jiàn)，最好是發(fā)展出一批“意見(jiàn)領(lǐng)袖”；再比如決不可忽視的“親朋購(gòu)房的扎堆現(xiàn)象”；
7、媒介策略求實(shí)效；大城市里的地產(chǎn)推廣核心媒體——報(bào)紙到了小城市里基本無(wú)用武之地，徹底成了從屬性和品牌性媒介；派單（到當(dāng)?shù)刈詈玫馁?gòu)物場(chǎng)所、中午放學(xué)時(shí)學(xué)校的門(mén)前、趕集的集市）、宣傳車(chē)（跑的時(shí)候帶上兩個(gè)派單員，捎帶派單）、過(guò)街條幅、視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)的戶外是最行之有效的信息傳播途徑，其他如電視臺(tái)字幕、區(qū)間路線的車(chē)身、短信等也是必不可少的補(bǔ)充型媒介；
8、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，制造轟動(dòng)性的全方位立體營(yíng)銷(xiāo)效果；典型操作手法就是選擇某一周期，用飽和傳播的方式將項(xiàng)目的廣告鋪滿那個(gè)小城；
9、廣告創(chuàng)意和形式要尊重當(dāng)?shù)厝说膶徝懒?xí)性和接受能力，不能犯忌；
10、操作小城項(xiàng)目必須密切關(guān)注土地招拍掛行情，適時(shí)將地價(jià)與我們的售價(jià)掛鉤；若得到諸如將有大盤(pán)入市等不利的消息，更要及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。
11、重視現(xiàn)場(chǎng)包裝，現(xiàn)場(chǎng)是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力和促進(jìn)成交的關(guān)鍵所在；
12、充分利用小城市的商業(yè)場(chǎng)所；例如在當(dāng)?shù)刂饕纳虉?chǎng)設(shè)置展示廳，配備銷(xiāo)售人員講解，整合部分沿街中小店鋪，將其發(fā)展成“業(yè)余推銷(xiāo)員”，成交一套□百元；
13、重視物料的力量，參見(jiàn)< 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 細(xì)節(jié)談>。
【銷(xiāo)售篇】
1、銷(xiāo)售控制是難點(diǎn)。既要保證銷(xiāo)售進(jìn)度，又要防止好房源過(guò)早出手。小城市的人有時(shí)比較固執(zhí)，可考慮通過(guò)進(jìn)一步拉大暢銷(xiāo)房源與次等房源之間的差價(jià)來(lái)促進(jìn)。
2、銷(xiāo)售節(jié)奏一定要機(jī)動(dòng)靈活，應(yīng)根據(jù)具體的客戶需求情況做出靈活的變動(dòng)；例如在銷(xiāo)售情況日趨火熱的情況下應(yīng)采取不斷小幅加價(jià)的措施，令客戶產(chǎn)生恐慌心理；
3、人員管理，在小城市操盤(pán)要合力搭配銷(xiāo)售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行至關(guān)重要，小城市項(xiàng)目后期操作成敗的關(guān)鍵要素就在于執(zhí)行，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)提高的務(wù)必要緊抓不放；
4、付款方式要靈活，小城市除了一次性和按揭外，還要有分期付款，當(dāng)然要控制在交房之前收回95％以上，減少后期追款的麻煩；
5、銷(xiāo)售說(shuō)辭的地方性；糅合“當(dāng)?shù)卣Z(yǔ)言”，并多用數(shù)據(jù)；了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和忌諱，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)；
6、建立客戶資料庫(kù)，并要教育、鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員培養(yǎng)自己的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。
在三線以下的小城市，中小地產(chǎn)商其實(shí)擁有巨大的發(fā)展空間，只要你策略正確、執(zhí)行有力。
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