電影院與購物中心進行票房分成。
電商來勢兇猛，傳統零售承租力下降
近年來，電商對傳統實體商業的沖擊較大，廣州多家大型購物中心都開始業態調整，其中是百貨業態的縮減最明顯。隨著商場業態轉型啟動及經濟大環境的變化，各個業態的承租能力亦有所波動。傳統零售業態雖仍普遍占據各大購物中心單位租金較高的鋪面，但入場面積有所下滑，承租能力逐年下降。餐飲和娛樂業態的商戶承租力則有順勢突起的跡象，成為各大購物中心的新寵兒。文/圖：記者王雯倩
“電商對零售業的沖擊并不僅限于百貨，事實上，整個零售市場都受電商快速發展的影響。”世邦魏理仕華南區商業服務部資深董事嚴思慧指出，百貨作為購物中心里的主力店，對購物中心的主要作用是吸引人流。但百貨業態商戶占的面積大、租金相對低，而百貨內有的品牌，經營方難以引入作為專賣店。因此，如果業主不再需要依賴該主力店吸引人流，或該主力店作用有限，又或是業主想提高購物中心的收入時，將有可能發生縮減百貨面積的情況。
百貨遭發展商“嫌棄”
傳統零售地盤收縮
克而瑞(易居中國)華南咨詢中心總監林璟睿表示，就現在市場情況而言，作為主力店、次主力店，主要所起的作用是吸引人流以及帶來品牌效應。其次，就是品牌店，然后就是餐飲、娛樂休閑等，相對租金比較高是部分的零售店。“即便受到電商對實體零售業的猛烈沖擊，在市內大型購物中心里，單位租金最高的業態仍是零售業態。”中原地產工商鋪區域營業經理洪韻指出，尤其是服飾或珠寶類的商家，其所在的位置通常是首層臨街鋪或二層靠電梯位置的店面，這些都是客流最旺的地頭，但也是全商場租金最貴的。
近幾年由于傳統實體零售行業在電商日趨強大后逐漸蕭條，加之各大購物中心都在強化對體驗式消費業態的融入，傳統零售業態的“地盤”正不斷縮小，其承租能力直線下滑。相比之下，反而是餐飲、娛樂等業態租金有所上升。
從純收租到合作分成
商場、商家謀變革
談到具體各業態的租金標準，受訪的多位商業地產人士均表示，不同地段、定位、規模、經營團隊的商場，各業態的租金變動幅度也不盡相同。因為涉及不同位置（樓層、平面位置）、駐點品牌號召力以及購物中心經營思路等因素。同時由于競爭環境加劇，部分品牌商家也實行聯營扣點或者保底加扣點等方式與購物中心合作，因此對經營一般或者新開的購物中心而言，他們更愿意選擇風險共擔的方式，因此純租金不再是單一合作方式。
高力國際商鋪服務部高級副董事鄧劍暉指出，如果單從平均租值來看，零售和金融業態的單位租金較高，而娛樂和餐飲的租金較低。其中，屬于娛樂業態的電影院，其租金無法用一個具體數值去估算，“因為很多都是跟商場業主分成”，其承租能力與百貨業態差不多。如某市區大型購物中心，其電影院的票房收入，撇去與院線公司、片商等的分成，有近35%收入為其純營收。而純營收的一半收入將分給購物中心作為租金。“這就意味著，票房好，租金才會多。這種共贏局面，便給電影院和購物中心的合作添了一重保障。”
百貨租價最低娛樂、餐飲商戶受寵
克而瑞林璟睿表示，一般而言，超市、百貨、休閑娛樂的租價比較低，零售、服飾、餐飲比較高。
世邦魏理仕的嚴思慧表示，承租實用面積過3000平方米以上的，面積越大，租金單價越低，租戶承租能力與其承租面積相關。廣州一般的購物中心，百貨所需面積最大，按建筑面積計算租金單價最低，月租20~60元/m2；其次是超市、電影院、KTV和大型餐飲，承租能力相當，絕大部分月租在100元/m2以內；承租能力較強的是面積較小的零售業和面積在150平方米以下的休閑餐飲與快速零售，月租金在150~500元/m2。
中原地產的洪韻認為，綜合承租面積和單位租金來看，餐飲類和娛樂類商戶的承租能力較以往大幅度提升。尤其是餐飲類商戶，動輒承租200~300平方米，單位租金雖不敵服飾，但算上面積，承租能力較高。此外，以電影院、KTV等娛樂類商家的承租能力也有所增強，部分商戶會與購物中心簽訂票房分成的協議，其平均承租能力高于同商場或同路段的超市類業態。
洪韻表示，現時市內超市的平均租值普遍在100元/m2/月以內，“月租每平方米幾十元的大有人在，但超市是商場聚集人氣的一大法寶，加上其占地面積多在2000~3000平方米，租值雖麻麻，但勝在收租穩定。”
商場轉型體驗式消費內涵多多
“突出體驗式消費的方向是對的，但不能光靠"吃"，體驗式消費業態的范圍很廣，發展商應該看到除餐飲以外的其他商機。”鄧劍暉認為，體驗式消費業態的內涵很廣，但廣州的商場“不是說把餐飲、美體美容、電影院、KTV等休閑娛樂業態的比例加大，或是在商場內增添文化元素，看上去"高大上"了些，但實際上還未完成體驗式消費業態的轉型，廣州的商場大業主們，轉型的心態還是較為保守。”他指出，體驗式消費除了要增加上述業態外，更重要的是提升購物中心的“軟實力”，這需要發展商或大業主根據目標客戶群的消費習慣和購買力，提供良好的購物環境，清晰合理的業態分布以及高品質的客戶服務等。
“把餐飲、娛樂、兒童等目的性消費較強且電商不容易替代的業態面積增加，零售加入有特色、精品的品牌商家，同時加入文化元素和主題更加明確和細分，真正實現第三生活空間以抗擊衰退。”林璟睿指出，譬如五號停機坪大量增加了兒童體驗的比例，又如麗影廣場的“蝶變”等，增加了主題和文化等元素，進行了品牌和服務升級等，都在為了適應變化進行了不同程度的調整和改革。
嚴思慧則認為，在電商的沖擊下，經營者面臨的困境是一方面增加體驗式消費，例如娛樂餐飲這類業態，容易令租金拉低，另一方面不增加該類業態，連人流、出租率都難以保證。“增加體驗式消費的占比，并非單純引入餐飲和娛樂，可以考慮引入一些在零售中融入新概念的商戶。”如家居與服飾配搭，書吧與花店、精品、咖啡廳配搭等，這類給人耳目一新的商戶。亦正因為品牌總會有雷同，購物中心的設計尤為重要，視覺上的體驗，能帶給消費者舒適的聚會、購物環境。
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本文來源： 商場轉型不光靠“吃貨”
