北京集中商業已全面進入存量競爭時代。中國商業地產綜合服務商RET睿意德12月20日發布的報告顯示，今年，商辦用地成交高峰向集中商業轉化的效率明顯放緩，46%的商業項目延遲開業，5萬平方米以下的小體量商業項目成延遲開業“重災區”。
業內人士認為，品質提升為標志的消費升級將逐漸改變 北京商業 地產的發展趨勢，未來，小體量商業項目將大有可為并集中爆發。
32個項目僅半數如期開業
睿意德提供的數據顯示，今年，北京計劃開業商業項目32個，總計221.7萬平方米，預計到年底僅54%可如期開業，約145萬平方米。2011年和2014年的商業地產成交均未在今年得以釋放。
針對這一現象，睿意德策略顧問部總經理崔崇彥表示，造成延遲開業的主要原因是無效供應和品牌拓展速度放緩。“前幾年開發商對商業項目不夠謹慎，其中約有40%為無效供應。另一方面是受品牌拓展速度的放緩影響，部分項目出現了延期開業的狀況。此現象預示著北京集中商業已全面進入存量競爭時代，特別是主城區未來將以收購改造型項目為主。”
相比于朝陽和通州地區，包括豐臺在內的西南板塊向來是 北京商業 最薄弱的區域，不過這一現象得到部分緩解。今年，豐臺項目集中面世，兩個萬達廣場即將開業，加上9月開業的銀座和諧廣場，總體供應接近60萬平方米，西南區域商業得到了有效補充。至此，北京已形成相對平衡的區域多中心商圈結構。
商業發展進入成熟期。在今年全市13個開業項目中，豐臺區開業項目數量達到5個，其中銀座和諧廣場、豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積分別達到14萬平方米、17萬平方米和18萬平方米，槐房萬達廣場建筑面積為新開業項目之最。
此外，市場對商鋪投資越發冷靜。今年，商鋪投資價格比去年上漲27%，去化率提升2%，但仍舊不足50%，銷供比連續三年大于1，出清周期超過20個月。隨著今年商辦用地成交規模的放緩，預計明年將主要以去庫存為主，新增面積有限主要分布于大興和順義。商鋪市場賣概念的階段已過，未來的商業街開發企業需要承擔更多的責任、更多的貢獻。
小體量項目75%延遲
近兩年廣泛熱議的小體量社區商業并未妥善解決商業地塊去庫存化的燃眉之急。今年，北京延遲開業項目主要出現在近郊區，特別是5萬平方米以下的社區商業項目出現較大比例延遲。
數據顯示，北京5萬平方米及以下的小體量社區商業項目延期開業率達75%，僅25%按時開業，而在10萬平方米以上的大體量商業項目中，延期開業率僅為37%。房山、海淀、門頭溝和石景山等地今年商業項目零增長，朝陽、順義和大興區各新增兩個項目，平谷以及昌平各有一個商業項目入賬。
睿意德認為，國內社區商業主要由傳統住宅開發商打造，一部分是為賣樓而生的概念，住宅銷售結束后，交給物業當成會所運營，草草收場；另一部分雖結合O2O概念用力打造，但項目主要出現在遠郊區，入住率不足，開業壓力較大。同時，社區商業模式在國內尚未成熟，于品牌、于開發商都是微利模式，在商業模式上尚需要較長的探索期。
睿意德預計，2017年計劃開業項目約為153萬平方米，如期開業項目可達80萬-90萬平方米，約占總數的53%-58%。購物中心正式進入一個汰弱留強的階段，市場空白區已經不存在，不超越就死亡。北京商報記者注意到，2014年至今，商辦用地供應量出現連續下滑， 由563.9萬平方米跌至今年的233.97萬平方米。北京新增集中商業的體量則逐年增長，由125萬平方米增長至145萬平方米。
社區商業項目大有可為
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，雖然目前大體量購物中心占比更重，但隨著消費者消費習慣的轉變，5萬平方米以下的小型社區購物中心將超越大體量購物中心成為未來發展重點。
中國商業設施布局結構仍存在一定問題，相比于美國等地的購物中心，中國購物中心結構成倒三角模式：10萬平方米以上的大體量購物中心遠多于5萬平方米以下的小體量購物中心。
這些大體量項目由于地理位置好、體量大、招商組合豐富度高，一定程度上抑制了小體量購物中心的發展。這與中國消費者生活方式還未完全進入成熟市場的消費習慣有關。目前小體量商業的競爭壓力較大。
在郭增利看來，未來，消費者就近消費習慣將逐漸養成，北京乃至中國目前更應鼓勵5萬平方米以下的小型商業設施的發展。“當就近消費到來之時，小型商業體會對10萬平方米以上的大型商業設施造成分流作用。”社區購物中心將把社區商業服務和社會服務進行充分結合，購物中心和商業地產結構由倒三角變為金字塔型。
此外，郭增利認為，今年新進入市場的購物中心數量微增，市場容量和零售商開店數量完成配對。這就意味著部分新增或計劃開業的項目無法與零售商之間達成開店的吻合，造成部分項目無法完成招商，也就無法按時開業。
在政策方面，房地產調控政策仍對商業地產開發項目起到重要影響，“中國商業地產是依賴住宅地產的寄生模式，并不是獨立商業運作開發模式。當房地產受調控政策影響一起一落時，間接影響了商業地產的開發節奏”。
今年上半年，房地產市場一片紅火，商業地產的熱度獲得提高；下半年調控對房地產開發有所影響，商業地產將出現滯后效應，從10-11月來看，滯后效應還未顯現，但從長周期的角度來看，房地產調控將對北京、上海、南京等住宅活躍城市和商業開發熱點城市產生巨大影響。
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本文來源： 北京商業32個項目近半延期開業
